İncek, Gölbaşı ve Beytepe'de Villa Projesi

İncek, Gölbaşı ve Beytepe'de villa projesini farklı kılan ne?

Bu üç bölgede villa projesini farklı kılan; parselin hangi belediyeye ve hangi plan kararlarına bağlı olduğu, arazinin eğimi ve Ankara'nın sert karasal iklimidir. Villa tasarımının genel adımları olan ihtiyaç programı, avan proje, ruhsat ve uygulama her yerde benzer ilerler; bunları Ankara villa mimarisi sayfasında ve villa yaptırma süreci rehberinde anlattık. Bu sayfa ise Ankara'nın güney aksındaki üç yere özgü kontrolleri ele alıyor.

İncek, Gölbaşı ilçesine bağlı, villa ve düşük katlı konut projeleriyle bilinen bir mahalle. Gölbaşı'nda Mogan ve Eymir gölleri bulunuyor ve göller çevresi Gölbaşı Özel Çevre Koruma Bölgesi sınırları içinde kalıyor. Beytepe ise Çankaya'ya bağlı; Hacettepe Üniversitesi Beytepe Yerleşkesi'nin bulunduğu mahallede site içi villa ve konut projeleri yer alıyor. Çankaya'daki diğer mimarlık ve iç mimarlık işleri için Çankaya mimarlık ofisi sayfasına bakabilirsiniz. Neverland Architects'in ofisi Ümitköy'de olduğu için bu üç bölgedeki parsellere keşif ve şantiye ziyareti düzenli olarak planlanabiliyor; Gölbaşı, İncek ve Beytepe, ofisin öncelikli hizmet bölgeleri arasında.

Hangi bölgede hangi belediyeyle çalışılır?

İncek ve Gölbaşı'ndaki parseller için imar durumu ve yapı ruhsatı Gölbaşı Belediyesi'nden, Beytepe'deki parseller için Çankaya Belediyesi'nden alınır. Göl çevresindeki parsellerde buna bir kontrol daha eklenir:

Özel Çevre Koruma Bölgesi içinde kalan parsellerde plan kararları ve izinler ek kontrol gerektirebilir. Bu yüzden bir Gölbaşı villa projesi çizimle değil, parselin bölge sınırına göre konumunu doğrulamakla başlar. Belediyeler arasındaki bu ayrım ruhsat adımlarının sırasını değiştirmez; adımların genel akışı ruhsat süreci rehberinde yer alıyor.

İncek villa projesine başlamadan önce parselde neye bakılır?

Tasarıma başlamadan önce parselin ne kadar ve nasıl yapılaşabileceği, arazinin biçimi ve çevresi hem belgelerle hem yerinde görülerek netleştirilir. İncek'te mimarlık hizmeti almadan önce elinizde olması ya da birlikte toplanması gereken bilgiler:

• Tapu ve aplikasyon krokisi: parsel sınırlarının arazideki karşılığı ve komşu parsellerle sınır uyuşmazlığı olup olmadığı.
• İmar durumu belgesi: emsal (KAKS), taban alanı katsayısı (TAKS), kat adedi ya da yapı yüksekliği, çekme mesafeleri ve plan notları.
• Özel Çevre Koruma Bölgesi kontrolü: özellikle Gölbaşı'nda ve göl tarafındaki parsellerde.
• Eğim ve topoğrafya: halihazır ölçümle arazinin kotları; kazı, dolgu ve istinat ihtiyacı.
• Yönlenme ve manzara: güneşin geldiği yön ile manzaranın baktığı yönün çakışıp çakışmadığı.
• Zemin: statik projeye esas olacak zemin ve temel etüdü.
• Altyapı ve erişim: yol, su, kanalizasyon, elektrik ve doğalgaz bağlantılarının parsele uzaklığı.
• Site kuralları: site içindeki parsellerde yönetim planı ve varsa tip proje şartları.

Bu kontrollerin sonucu, parselde yapılabilecek inşaat alanını ve yapının arazi üzerinde nereye oturabileceğini gösteren bir ön değerlendirmedir. Arsa henüz alınmadıysa bu değerlendirmeyi satın almadan önce yaptırmak, parselin beklentinizi karşılayıp karşılamadığını erken gösterir.

Eğim, yön ve manzara villa planını nasıl etkiler?

Eğim villanın araziye nasıl oturacağını, yön ve manzara ise yaşam alanlarının hangi tarafa açılacağını belirler. Eğimli bir parsel doğru okunduğunda kısıt olmaktan çıkar; yanlış okunduğunda ise yüksek istinat duvarları ve gereksiz kazı maliyeti olarak geri döner.

• Eğimli parselde yapı kademelendirilebilir; alt kat bir yönden bahçeye açılırken diğer yönden toprağa gömülü kalır. Kazı ve dolgu miktarı, istinat duvarları ve yağmur suyunun yönlendirilmesi bu aşamada çözülür. Bu kararlar imar durumundaki kat adedi ve yükseklik tanımlarıyla birlikte değerlendirilir; bodrum katın nasıl sayılacağı plan notlarına ve yönetmeliğe göre değişir.
• Yönlenmede yaşam alanlarının güneye bakması kış güneşinden yararlanmayı sağlar; batı cephesi ise yaz öğleden sonralarında aşırı ısınmaya açıktır ve gölgeleme ister.
• Manzara her zaman güneşle aynı yönde değildir. Göl, vadi ya da şehir manzarası kuzeye bakıyorsa geniş camların ısı kaybıyla manzara arasında bir denge kurulur: kuzeyde daha seçici açıklıklar, güneyde kontrollü geniş camlar gibi.
• Komşu yapılar ve mahremiyet: site içindeki villalarda komşuya bakan cephe ile bahçeye açılan cephe farklı ele alınır.

Ankara'nın karasal iklimi villa tasarımında neyi değiştirir?

Ankara'nın karasal iklimi, villanın hem soğuk ve karlı kışlara hem de sıcak ve kurak yazlara göre tasarlanmasını gerektirir. Gece ile gündüz arasındaki sıcaklık farkının yüksek olması da yalıtım ve havalandırma kararlarını etkiler. Pratikte bu şu kararlara dönüşür:

• Isı yalıtımı ve ısı köprüleri: duvar, çatı ve döşemede kesintisiz yalıtım; balkon ve saçak bağlantılarında ısı köprülerinin önlenmesi. Yalıtım hesabı mekanik projeyle birlikte yapılır.
• Doğrama ve cam seçimi: cephe yönüne göre farklı cam özellikleri; geniş camlı cephelerde kışın ısı kaybı ile yazın ısı kazancı birlikte hesaplanır.
• Güneş kontrolü: güneyde kış güneşini içeri alıp yaz güneşini kesen saçaklar, batıda dikey gölgeleme elemanları.
• Çatı: kar yükü ve yalıtım; düz çatıda su yalıtımı ve drenaj detayları.
• Isıtma sistemi: yerden ısıtma, radyatör ya da ısı pompası seçimi mekanik projeyle birlikte değerlendirilir; doğalgaz bağlantısı olmayan parsellerde bu seçim daha da belirleyici hâle gelir.
• Dış mekân: rüzgârdan korunan bir teras ya da avlu, bahçenin yılın daha uzun bir döneminde kullanılmasını sağlar.

Beytepe'de site içi villa ile müstakil parsel arasında ne fark var?

Site içi villada tasarım özgürlüğünü site yönetim planı ve varsa tip proje sınırlar; müstakil parselde ise belirleyici olan imar durumu ve arazinin kendisidir. Beytepe'de site içi villa projeleri bulunur; İncek ve Gölbaşı'nda ise her iki durumla da karşılaşılabilir.

• Site içi villa: altyapı ve yol çoğunlukla hazırdır; cephe malzemesi, renk, çatı biçimi, bahçe duvarı ve kat yüksekliği gibi konularda site kuralları uygulanır. Tasarım bu kurallar içinde iç plana, yönlenmeye ve malzeme kalitesine odaklanır. Tip projeden sapmak için çoğunlukla site yönetiminin onayı gerekir.
• Müstakil parsel: imar durumunun izin verdiği sınırlar içinde yapı yerleşimi, kütle ve cephe serbesttir; buna karşılık altyapı bağlantıları, çevre düzenlemesi, bahçe duvarları ve araç erişimi de projenin parçası olur.

Her iki durumda da ruhsat süreci aynı belgelerle ilerler; fark, tasarımın hangi kararlara müdahale edebildiğindedir.

Gölbaşı'nda villa yaptırmak ne kadar sürer, maliyeti neye bağlıdır?

Gölbaşı'nda villa yaptırmanın süresi ve maliyeti tek bir rakamla verilemez; ikisi de parselin plan durumuna, eğimine, yapı büyüklüğüne ve seçilen malzeme ile sistemlere bağlıdır. Takvimi en çok etkileyen etkenler şunlardır:

• Parselin Özel Çevre Koruma Bölgesi içinde olup olmaması ve buna bağlı ek kontroller
• Eğim nedeniyle gereken kazı, istinat ve temel çözümleri
• Avan aşamasında kararların ne kadar sürede netleştiği
• Belediyeden gelen düzeltme talepleri
• Kış aylarının şantiye takvimine etkisi; soğuk havada beton ve ıslak işler ek önlem gerektirir

Proje bedeli için Mimarlar Odası'nın ücret tarifesi, yapım maliyeti için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın her yıl yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyetleri genel referanstır. Bedelin nasıl hesaplandığını mimari proje bedeli rehberinde anlattık.

NLA hangi villa projelerinde çalıştı?

Neverland Architects'in proje arşivinde üç villa projesi yer alıyor: Afyon Villa (2017), Marmaris Villa (2017) ve Beysu Konakları Villa (2016). Bunlardan Beysu Konakları Villa'nın uygulamasını da NLA yürüttü. Ofis tasarımın yanında projelendirme ile uygulama ve danışmanlık hizmeti de verdiği için bir villa projesi aynı ekip içinde parsel analizinden şantiyeye kadar takip edilebiliyor. Tasarım kararlarını inşaattan önce görmek isteyenler için mimari görselleştirme de bu sürecin parçası olabilir.

Kimler için uygun değil?

• Hazır bir villa satın almayı düşünenler: bitmiş bir sitede villa alacaksanız tasarım hizmetine ihtiyacınız yoktur; satın almadan önce yapının bağımsız bir teknik incelemesini yaptırmak daha doğru olur.
• Plan durumu belirsiz bir parselde hemen çizime başlamak isteyenler: parsel Özel Çevre Koruma Bölgesi içindeyse ya da plan değişikliği bekleniyorsa, yapılaşma koşulları netleşmeden proje çizdirmek önerilmez; önce imar durumu ve plan kararları netleştirilmelidir.
• Sitenin onaylı tip projesini değiştirmeden uygulayacak olanlar: tip proje olduğu gibi kullanılacaksa gereken uyarlama dar kapsamlı bir çizim hizmetiyle yapılabilir; ayrıntılar mimari proje çizimi sayfasında.
• Tasarım sürecine zaman ayıramayacak olanlar: parsele özel villa tasarımı, avan aşamasında birkaç tur karar ve revizyon gerektirir; buna ayıracak vaktiniz yoksa hazır tip proje ya da bitmiş bir villa daha gerçekçi bir seçenektir.

Neverland Architects ile nasıl başlanır?

1. Parseli tanıtın: ada ve parsel numarasını, parselin İncek, Gölbaşı ya da Beytepe'deki yerini ve varsa site adını +90 312 235 11 70 numarasından ya da info@nla.com.tr adresinden iletin.
2. Belgeleri paylaşın: tapu, imar durumu belgesi ve aplikasyon krokisi; elinizde yoksa hangi kurumdan alınacağı birlikte belirlenir.
3. Yerinde inceleme: parsel eğim, yön, manzara, komşu yapılar ve erişim açısından yerinde görülür; Özel Çevre Koruma Bölgesi kontrolü bu aşamada yapılır.
4. Ön değerlendirme ve kapsam: parselde yapılabilecek inşaat alanı, olası yerleşim ve hizmet kapsamı yazılı olarak paylaşılır.

Görüşme planlamak için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.