Ankara'da Konut Projesi

Konut projesi, tek bir apartmandan birkaç bloklu bir siteye kadar her ölçekte aynı soruya cevap arar: bu parselde, bu imar koşullarıyla kaç daire ve hangi plan tipleri en verimli biçimde yerleşir? Cevap; imar durumu, otopark çözümü ve daire tiplerinin birlikte denenmesiyle bulunur.

Konut projesi kaç aşamadır?

Bir konut projesi tasarım tarafında dört aşamadan oluşur: eskiz (konsept), avan proje, uygulama projesi ve detay projeleri. Bu dört aşamanın önünde ön araştırma, arkasında yapı ruhsatı, şantiye ve iskân gibi resmî adımlar yer alır.

Avan proje onaylanmadan uygulama projesine geçmek, statik ve tesisat projelerinin yeniden çizilmesine yol açar. İnşaat süresince yapı denetim kuruluşu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında yapının onaylı projeye ve mevzuata uygunluğunu denetler. Ruhsat dosyasının içeriği ve belediyedeki adımlar ruhsat süreci rehberinde.

Ankara'da bir apartman projesine başlamadan hangi belgeler hazır olmalı?

Apartman projesine başlamadan imar durumu belgesi, tapu kaydı ve aplikasyon bilgisi hazır olmalı; zemin etüdü ise en geç statik projeden önce tamamlanmalıdır. Bu belgeler olmadan çizilen bir plan ancak taslak niteliği taşır.

• İmar durumu belgesi: Parselin bağlı olduğu belediyeden alınır; örneğin Çankaya'daki bir parsel için Çankaya Belediyesi'nden. Kat adedi, yapılaşma emsali, çekme mesafeleri ve plan notlarını gösterir.
• Tapu ve aplikasyon: Parselin sınırlarını ve hisse durumunu gösterir; hisseli parsellerde ruhsat başvurusu için paydaşların onayı aranır.
• Zemin etüdü: Temel sisteminin ve statik hesabın girdisidir; ruhsat dosyasının da parçasıdır.
• Mevcut yapı bilgisi: Parselde yıkılacak bir bina varsa yıkım izni ve mevcut aboneliklerin kapatılması ayrıca planlanır.

Gölbaşı gibi koruma alanı içeren ilçelerde parselin özel çevre koruma bölgesi sınırları içinde olup olmadığı da bu aşamada kontrol edilir; bu durumda plan kararları ve izinler ek kontrol gerektirebilir.

İmar durumu bir apartmanın kaç daire olacağını nasıl belirler?

İmar durumu daire sayısını doğrudan yazmaz; inşa edilebilecek toplam alanı, kat adedini ve yapının parsele nasıl oturacağını belirler. Daire sayısı bu sınırlar içinde, seçilen plan tiplerine ve otopark çözümüne göre ortaya çıkar. Aynı parselde 2+1 ağırlıklı bir program ile 4+1 ağırlıklı bir program çok farklı sonuç verir.

Sınırları belirleyen başlıca kavramlar Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde ve parselin plan notlarında tanımlanır:

• Taban alanı katsayısı (TAKS): Yapının zemine oturabileceği alanı sınırlar.
• Kat alanı katsayısı (KAKS) / emsal: Toplam inşaat alanını sınırlar.
• Çekme mesafeleri: Komşu parsellere ve yola olan uzaklığı, dolayısıyla kütlenin genişliğini belirler.
• Kat adedi veya yapı yüksekliği: Plan notlarında verilir.
• Otopark: Daire sayısı arttıkça otopark ihtiyacı da artar; bodrum katların kurgusu çoğu zaman bu ihtiyaca göre şekillenir.

Eskiz aşamasında birkaç farklı daire karması denenir; her birinin daire sayısı, otopark ihtiyacı ve satılabilir alan dengesi karşılaştırılır.

Kat karşılığı konut projesinde mimarın işi ne değişir?

Kat karşılığı bir konut projesinde mimar tek bir işverenin değil, iki tarafın, yani arsa sahipleri ile yüklenicinin beklentisini aynı projede karşılar; plan kararları bu yüzden paylaşımın açık ve ölçülebilir olmasına göre de değerlendirilir. Tasarımın teknik içeriği değişmez, kararların kimin onayıyla verileceği değişir.

Kat karşılığı modelde öne çıkan konular şunlardır:

• Paylaşıma uygun plan: Daire tipi, kat ve cephe konumu farklı değer taşıdığından paylaşım listesi proje üzerinden yapılır; tiplerin tutarlı olması paylaşımı kolaylaştırır.
• Mahal listesi ve teknik şartname: Arsa sahiplerine kalacak dairelerde hangi malzemenin kullanılacağı, sözleşmeye ek yapılabilecek açıklıkta yazılır.
• Onay zinciri: Ruhsat başvurusu için malik onayları ya da vekâletler gerekir; proje revizyonlarında tarafların yazılı onayı alınır.
• Revizyon yönetimi: Yüklenicinin satış sürecinde istediği değişikliklerin arsa sahiplerinin dairelerini etkileyip etkilemediği kontrol edilir.

Sözleşmenin hukuki içeriği bir hukukçunun işidir; mimarın katkısı, sözleşmeye eklenecek teknik ekleri net ve ölçülebilir hâle getirmektir.

Site projesi tek bir apartmandan nasıl ayrılır?

Site projesi, birden fazla bloğun aynı parselde ortak altyapı, otopark ve açık alanları paylaşması nedeniyle tek bir apartmandan ayrılır; tasarımın merkezinde tek bir bina değil, vaziyet planı vardır.

• Vaziyet planı: Blokların yerleşimi, aralarındaki mesafe, gün ışığı ve manzara paylaşımı birlikte çözülür.
• Ortak alanlar: Çocuk oyun alanı, yürüyüş yolları, sosyal tesis ve peyzaj ilk eskizden itibaren plana girer.
• Araç ve yaya ayrımı: Otopark girişleri, servis ve acil durum erişimi yaya yollarıyla kesişmeyecek biçimde planlanır.
• Etaplama: Büyük sitelerde inşaat etaplara ayrılabilir; her etabın kendi başına kullanılabilir olması gerekir.
• Altyapı: Su, kanalizasyon, elektrik ve doğalgaz bağlantıları, ortak teknik hacimler ve çöp toplama noktaları baştan yerleştirilir.

Tek ailelik villa ve düşük katlı site içi konutlar için Ankara villa projeleri sayfasına, geniş programlı üst segment konutlar için lüks konut tasarımı sayfasına bakabilirsiniz.

Konut projesi çizimi ruhsat için mi, şantiye için mi?

Konut projesi çizimi iki ayrı ihtiyaca cevap verir: ruhsat dosyasına giren projeler belediyenin onayı için, detay projeleri ise şantiyenin doğru yapılması için hazırlanır. Ruhsat dosyasıyla inşaata başlanabilir, ama detay çizimleri yoksa pek çok karar sahada ustaya kalır.

• Ruhsat dosyasındaki projeler: Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeler; imar mevzuatına uygunluğu ve yapının temel teknik çözümünü gösterir.
• Detay projeleri: Islak hacim, cephe, çatı, merdiven ve korkuluk gibi noktaların büyük ölçekte nasıl yapılacağını çizer.
• Mahal listesi ve teknik şartname: Her mekânın malzemesini ve kalite seviyesini yazılı hâle getirir.
• Metraj: Yüklenici tekliflerinin aynı kapsam üzerinden karşılaştırılmasını sağlar.

Yalnızca çizim hizmetinin kapsamını ve ne zaman yeterli olduğunu mimari proje çizimi sayfasında anlattık. Tasarım, projelendirme ve inşaatın tek sözleşmede toplandığı model için anahtar teslim proje sayfasına, proje bedelinin hangi kalemlere göre belirlendiğine ise mimari proje bedeli rehberine bakabilirsiniz.

Hangi konut projelerinde yer aldık?

2002'de SNG Endüstri İnşaat adıyla kurulan ve 2016'dan beri Neverland Architects adıyla çalışan ofisimizin proje arşivinde üç konut projesi bulunuyor: uygulamasını da yürüttüğümüz Parktepe Konut (2016), Beysu Konakları (2017) ve Azerbaycan Konut (2017). Diğer yapı türlerindeki işler projeler sayfasında.

Kimler için uygun değil?

• Tek bir daireyi yenilemek isteyenler: Mevcut bir dairede iç düzen ve tesisat değişikliği için anahtar teslim ev tadilatı ya da iç mimarlık hizmeti daha uygundur.
• Hazır daire satın almak isteyenler: Bu sayfa konut projesi yaptıracak arsa sahipleri ve yükleniciler içindir; satılık daire için emlak danışmanları doğru adrestir.
• Malikler arasında uzlaşma olmayan parseller: Hisse veya miras anlaşmazlığı sürüyorsa ruhsat için gereken onaylar toplanamaz; önce hukuki çözüm, sonra proje.
• İmar durumu kesinleşmemiş parseller: Plan değişikliği ya da ifraz-tevhit işlemi sürüyorsa kesinleşmeden yapılan tasarım büyük ölçüde yeniden çizilir; bu aşamada yalnızca kısa bir ön değerlendirme mantıklıdır.

Neverland Architects ile nasıl başlanır?

1. Parsel bilgilerini paylaşın. Ada ve parsel numarası, tapu ve varsa imar durumu belgesi; kat karşılığı görüşmesi sürüyorsa tarafların beklentileri.
2. Ön yerleşim çalışması yapalım. İmar koşullarına göre kütle ve olası daire dağılımı çıkarılır; otopark çözümü bu aşamada test edilir.
3. Kapsamı belirleyin. Yalnızca projelendirme mi, yoksa uygulama sürecinde danışmanlık da mı gerektiği netleşir; projelendirmenin kapsamı projelendirme sayfasında.
4. Takvimi birlikte kuralım. Ruhsat dosyası için eksik belgeler listelenir; aşamalar teslim tarihleriyle yazılı hâle getirilir.

Ofisimizle görüşmek için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.